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Imobiliário Metodologia ganha espaço no Minha Casa, Minha Vida

Felipe Marques | De São Paulo

A tabela Price está de volta ao crédito imobiliário brasileiro. O sistema de cálculo de parcelas, que garante uma prestação constante durante todo o financiamento, já foi onipresente nos empréstimos da casa própria no país, mas caiu em desuso de uma década para cá. Os problemas jurídicos e a percepção de que as carteiras de crédito originadas por esse modelo tendiam a ter mais inadimplência afastaram os bancos da Price. No lugar, entrou o sistema que prevê parcelas maiores no começo do contrato e decrescentes ao longo do tempo.

O Banco do Brasil e a Caixa Econômica Federal, porém, resgataram a tabela Price do ostracismo. Os bancos retomaram o uso da tabela, ainda de forma incipiente, no programa de financiamento habitacional do governo, o Minha Casa, Minha Vida. A vantagem de ressuscitar a tabela Price, que tem agradado às incorporadoras, é que a metodologia facilita enquadrar quem tem renda menor nas regras do programa. Também aumenta o poder de compra de quem já estava habilitado a participar e que passa, por isso, a ser capaz de financiar imóveis mais caros.

De acordo com cálculos da Associação Brasileira das Incorporadoras (Abrainc), considerando um imóvel de mesmo valor, a renda necessária do tomador para um financiamento pela tabela Price é 35% menor do que se o crédito fosse concedido seguindo o Sistema de Amortização Constante (SAC), a metodologia mais comum no crédito imobiliário hoje.

A razão é a diferença entre os valores máximos da prestação mensal em cada sistema. Como o SAC conta com uma parcela maior no começo, fica maior também a renda exigida do tomador. Ne regra do SAC, a parcela mensal vai caindo ao longo do contrato, uma vez que a fatia de amortização do principal é constante e os juros, decrescentes.

A Caixa Econômica Federal, que responde por mais de 90% das operações do Minha Casa, Minha Vida, começou a trabalhar com a tabela Price no fim de maio, afirma Teotonio Resende, diretor de habitação do banco. O executivo reforça que o SAC ainda é o sistema preferido do banco, mas que a Price tem servido para evitar que a Caixa perca negócios no âmbito do programa, ao elevar potencialmente o número de mutuários.

Em junho, 3% dos contratos fechados pela Caixa no Minha Casa usaram a Price. Em julho, o percentual subiu para 9,7%. "A Price tende a crescer em percentual de contratos. Mas é algo que vamos monitorar de perto e adotar medidas corretivas se necessário", disse o executivo.

Entre as incorporadoras, a tabela Price tem feito sucesso. No caso da MRV, uma das principais construtoras do Minha Casa, a parcela de imóveis vendidos com uso da tabela Price superou os do SAC, afirma Rodrigo Resende, diretor comercial da MRV.

Foi o Banco do Brasil que inaugurou o uso da tabela Price no programa federal de habitação. No ano passado, o BB deu início a uma estratégia mais agressiva no crédito imobiliário, determinado a ganhar mercado da Caixa no Minha Casa. A possibilidade de usar a tabela Price foi um dos diferencias que trouxe.

Procurado, o BB afirmou, por meio de nota, que oferece os dois sistemas de amortização, Price e SAC, para os clientes de crédito imobiliário. Atualmente, a maior parte dos clientes do Banco do Brasil tem optado pela amortização no SAC, informa o banco. A instituição não deu mais detalhes sobre a operação por estar em período de silêncio antes da divulgação de resultados.

O retorno da tabela Price no Brasil só foi possível após a resolução de uma antiga discussão sobre a legalidade da tabela, um dos principais fatores que levaram os bancos a abandonar o método. A questão foi solucionada em 2009, com a lei que deu início ao programa Minha Casa, Minha Vida.

Ainda assim, há reticência entre os bancos brasileiros, incluindo a própria Caixa, em adotar a Price de forma mais intensiva. A explicação é que os créditos originados com o SAC costumam ter chance menor de inadimplência que os da Price. Como a parcela inicial do SAC é mais alta, uma vez que ela é paga, é menos provável que o tomador deixe de honrar o contrato nas parcelas finais. E como as prestações finais vão ficando menores, caso um imprevisto comprometa a capacidade de pagamento do tomador, ele tem mais chance de continuar quitando o compromisso.

Tanto a Caixa como as incorporadoras, contudo, argumentam que a perspectiva de estabilidade econômica no Brasil no longo prazo, tanto em termos de inflação como de emprego, favorecem o retorno da tabela Price. Além disso, no Minha Casa, Minha Vida há uma "entrada" que chega a 25% do financiamento imobiliário, resultado da possibilidade de o tomador usar seu saldo do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) e o subsídio do governo ao crédito. "É seguro fazer a tabela Price nesse ambiente", diz Rubens Menin, presidente da Abrainc.

A Caixa faz uma outra ressalva ao uso da Price. Resende relata casos em que a incorporadora trabalha com um preço de imóvel no SAC e outro, maior, na tabela Price. "É outra situação que estamos olhando com atenção."

"Há casos em que o imóvel que o cliente consegue pagar com a renda que ele tem simplesmente não existe. A Price viabiliza o fechamento desses negócios", afirma Renato Ventura, diretor da Abrainc. Essa situação, afirma, ocorre especialmente em grandes centros urbanos. Na visão dele, além da melhoria do arcabouço jurídico, a estabilidade da economia favoreceu o retorno da tabela Price.

O Minha Casa, Minha Vida é dividido em três faixas, sendo que só as faixas 2 e 3, cuja renda familiar vai até R$ 5 mil, funcionam como um empréstimo bancário de fato. São as faixas em que o mutuário opta entre o SAC e a Price e que, até junho, contavam com 1,51 milhão de imóveis desde o início da segunda fase do programa, em 2011. Na faixa 1, com renda familiar de até R$ 1,6 mil, o agente financeiro atua quase como um prestador de serviços, fazendo a administração de recursos do Fundo de Arrendamento Residencial (FAR) e repassando os valores às construtoras.

Considerando o crédito imobiliário fora do Minha Casa, Minha Vida, o uso da tabela Price é marginal. "Hoje, 99% dos contratos com recursos da poupança são fechados usando o SAC. É um quadro que deve se manter pelo menos nos próximos cinco anos", afirma Octávio de Lazari Junior, presidente da Abecip, associação de crédito imobiliário e poupança. Com mais tempo de inflação e juros básicos estáveis em níveis baixos, o cenário para um retorno mais intenso da Price fica mais favorável, afirma.