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Apartamento do investidor Christian Caselli. Foto: Amanda Perobelli/Estadão

Túlio Kruse
ESPECIAL PARA O ESTADO
O mercado imobiliário deve se tornar mais favorável para quem quer alugar e vender nos próximos meses. A previsão de sindicatos, consultores e investidores do setor é de que os preços subam ligeiramente ao longo do ano. Observando o retorno da demanda por imóveis desde dezembro do ano passado, especialistas consultados pelo Estado concordam: o momento de investir é agora.

Fatores como o aumento da demanda nos últimos dois meses, queda na taxa de juros, diminuição da oferta, e preços estáveis nos últimos anos são citados como indicadores de que o setor está, aos poucos, reaquecendo. A procura por imóveis disponíveis para locação e compra aumentou a partir de dezembro, segundo entidades setoriais. O mercado espera que o estoque de imóveis ociosos no mercado diminua ao longo do ano, provocando alta nos preços. Como o ritmo da construção de novos empreendimentos despencou nos últimos três anos com a crise econômica, o mercado prevê que o aumento da demanda pressione o valor dos imóveis antes que a oferta cresça novamente.

Em janeiro, o valor do aluguel de imóveis residenciais teve alta de 0,35%, na comparação com o mês anterior. É a maior alta mensal desde fevereiro de 2015, segundo o índice Fipezap, que acompanha o preço médio de locação em 15 cidades brasileiras com base em anúncios da internet. O resultado do mês passado superou a inflação do mesmo período, que foi de 0,29%.

A rentabilidade dos aluguéis, que avalia o retorno médio que um proprietário teria com a locação de um imóvel em 12 meses, manteve-se em 4,3% ao longo de 2017. Foi a primeira vez que o índice teve estabilidade durante um ano desde 2009. O indicador, que também é medido pelo Fipezap, não considera possíveis ganhos com a valorização decorrente do aumento no preço dos imóveis no período.

Por confiar no aumento do preço dos imóveis, o investidor Christian Caselli, de 45 anos, pretende alugar ou vender até o fim do ano seu apartamento de 33 metros quadrados no Brooklyn Novo, zona sul da capital. Morador de Cuiabá (MT), ele comprou o imóvel ainda na planta, em 2013, com a intenção de investir. Mas, com a crise, não encontrou inquilino ou comprador.

Desde novembro último, no entanto, as propostas de aluguel ficaram frequentes. Após queda nos preços, segundo o investidor os valores oferecidos pelo aluguel nos últimos meses se aproximam dos preços anteriores à crise.

“Eu só não o aluguei ainda porque estou esperando outro apartamento meu ficar pronto”, conta Caselli, que planeja anunciar o espaço na plataforma de hospedagem Airbnb, até a entrega de seu novo imóvel daqui a três meses, quando espera que o valor das propostas tenha subido. Só então ele deve tomar a decisão entre aluguel ou venda. “Se eu tiver uma proposta que cubra o que eu gastei e o investimento que coloquei nele durante esse tempo, com certeza vou vender.”

Otimismo. Para o coordenador do Núcleo de Pesquisas em Real Estate da Escola Politécnica da Universidade de São Paulo (Poli-USP), João da Rocha Lima Júnior, o cenário deve ser bom para o investimento nos próximos dois anos, porque os aluguéis estão baseados em preços que ainda estão reprimidos.

“É razoável imaginar que, levemente em 2018 e mais fortemente em 2019, a demanda seja restabelecida com a retomada da economia”, diz o professor. “Com o crescimento de preços que se imagina, a tendência correlata a isso é que os aluguéis também subam, e consequentemente as rendas.”

Segundo o Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (Sciesp), as principais corretoras voltaram a contratar profissionais de vendas no fim do ano passado. “Nós não paramos de trabalhar nesse período de férias, Natal e ano-novo para dar conta da demanda, já que a entidade mantém uma escola técnica que forma corretores de imóveis”, diz o presidente do conselho consultivo da Sciep, Alexandre Tirelli.

“Já começo a perceber uma recuperação, e o indicador disso é a procura por terrenos para incorporar”, diz o vice-presidente do Sindicato da Construção (Sinduscon-SP), Odair Senra. “São investidores tradicionais do mercado, estavam de ressaca, mas já voltaram a procurar novos negócios.”

Opções. As recomendações para as opções de investimento mais vantajosos na retomada do mercado variam entre os especialistas. O imóvel mais adequado varia de acordo com a cidade, a forma de investimento e o perfil do investidor. Muitos investidores em São Paulo hoje se concentram no aluguel de apartamentos com menos de 70 metros quadrados, geralmente em prédios equipados com áreas de lazer, sala de ginástica, piscina e churrasqueira.

Segundo Lima Júnior, os edifício corporativos estarão entre os mais valorizados em 2018. “Os preços de imóveis de escritório estão reprimidos a ponto de não ser conveniente construir. Essa oferta vai se esgotar”, afirma o professor.

“Onde há maior demanda e oferta é no mercado de dois dormitórios, até 50 m², mas não significa que outros segmentos não sejam vantajosos”, diz o presidente do sindicato das empresas de habitação (Secovi-SP), Flávio Amary. “Certamente, o momento atual faz com que tenhamos certeza ao dizer que (investir agora) é vantajoso, seja para comprar e vender, complementando renda com locação, ou diversificar de investimentos.”

‘Fundo imobiliário tem vantagens, mas 2018 pede cautela’

Opção para quem tem algum dinheiro sobrando, mas não o bastante para comprar seu apartamento, a aposta no Fundo de Investimento Imobiliário (FII) traz comodidades em relação ao mercado de imóveis.
É possível investir com valores abaixo de R$ 1 mil no mercado secundário, e o retorno é isento da cobrança do Imposto de Renda. De olho no cenário eleitoral e seu possível efeito no mercado, porém, há especialistas que evitam recomendar o investimento neste ano.

Rodrigo Cardoso, sócio do site Clube FII, que reúne informações sobre fundos imobiliários para assinantes e potenciais investidores, investe em fundos desde 2009, quando chegou a vender propriedades e ações que tinha no mercado financeiro para aplicar tudo nas cotas de imóveis, por considerar mais seguro. Ele diz que seu retorno até hoje foi de 85% do montante que investiu. “Sempre quando sobra dinheiro no mês, mesmo que seja R$ 500, eu compro fundo imobiliário.”

Ele, no entanto, vê o momento com “cautela” por causa das eleições. “Está muito indefinido e pode causar tanto um momento de bonança, mas o contrário também: podemos estar em um momento extremamente perigoso para investir”, diz Cardoso. “Eu invisto a longo prazo.”

Já o consultor de investimentos Sérgio Belleza Filho, especializado em fundos imobiliários, ressalta as vantagens em relação a outras opções do setor. “É, das aplicações imobiliárias, a mais fácil, a mais acessível.”

Adriana Fontana. Foto: Celian Germer / Divulgação

Reforma em imóvel para alugar usa material prático e fácil de manter

Materiais práticos e que economizam na manutenção costumam ser os preferidos dos arquitetos e designers de interiores na hora de reformar imóveis para investimento. Porcelanato, papel de parede, piso vinílico e pastilhas para banheiro e cozinha estão entre as recomendações dos profissionais para quem quer investir no aluguel de imóveis de forma eficiente, sem perder qualidade.

O porcelanato no piso é considerado o grande “curinga” por quem reforma apartamentos: pode revestir cozinha, banheiros, sala e até quartos. Há opções que imitam desde o cimento queimado até o mármore. Além disso, profissionais destacam que a instalação, limpeza e retirada do porcelanato faz pouca sujeira em relação a outros revestimentos.

“É muito prático, e nas paredes nós também usamos muito esse tipo de revestimento pelo mesmo motivo: com a tinta, quando há alto tempo de uso, você precisa de uma nova leva de pintura no mesmo apartamento”, diz a arquiteta Karina Korn, especializada em design de interiores. “Se você tem um papel de parede, principalmente lavável, você consegue limpar para o próximo inquilino entrar numa boa.”

A média do investimento na reforma é estimado entre R$ 1,5 mil e R$ 3,5 mil por metro quadrado, segundo Karina. O valor varia conforme o perfil do investidor e a localização, entre outros fatores.

Sempre que o cliente é um investidor interessado em alugar o imóvel, a designer de interiores Adriana Fontana recomenda substituir materiais mais caros por opções que facilitem limpeza e conservação.

“Por exemplo, eu não colocaria madeira, que é um material caro e que exige manutenção, apesar de ser nobre”, conta Adriana. “O piso vinílico, que imita a madeira, é o que as pessoas gostam bastante, porque traz aconchego.”

Mercado. Assim como corretores e entidades setoriais, quem reforma imóveis também percebe um aumento da demanda de investidores desde dezembro. “Senti uma mudança sutil, mas importante, porque estava muito parado, diz Karina.

“Se percebe uma movimentação atípica, de muitas pessoas procurando (imóvel), muitas propostas de trabalho,”, conta Adriana. “Existe uma preocupação dos investidores de deixar os apartamentos mais atrativos para quem vai alugar.”